Anadolu Yatırım Araştırma Birimi tarafından hazırlanan bu çalışmada Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları’nın 2016 yılı sonu itibariyle toplam portföy değerleri ve net aktif değerleri (NAD) ile 16 Nisan kapanışı itibariyle piyasa değerleri aşağıdaki tabloda yer almaktadır.
Hangi GYO? Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları NAD İskontosu
Piyasa değeri 200 milyon TL üzeri gayrimenkul yatırım ortaklıkları NAD’a göre ortalama iskontosu %47 düzeyindedir. Net aktif değerine göre en yüksek iskontoya sahip şirket %82 ile Kiler GYO olurken, Nurol GYO net aktif değerine göre %73 primli işlem görmektedir.
| Hisse Kodu* | Hisse Adı | Son Kapanış | Piyasa Değeri (mn TL) | Toplam Portföy ** | Net Aktif Değer (mn TL) *** | NAD’a Göre İskonto/ Prim Oranı |
| KLGYO | Kiler GMYO | 1,96 | 243 | 1.794 | 1.356 | -82% |
| SNGYO | Sinpaş GMYO | 0,59 | 354 | 2.297 | 1.598 | -78% |
| ISGYO | İş GMYO | 1,45 | 1.233 | 4.892 | 3.373 | -63% |
| HLGYO | Halk GMYO | 0,94 | 743 | 2.065 | 1.983 | -63% |
| AKFGY | Akfen GMYO | 1,22 | 224 | 1.053 | 600 | -63% |
| AKSGY | Akiş GMYO | 2,92 | 1.256 | 1.892 | 3.373 | -63% |
| OZKGY | Özak GMYO | 2 | 500 | 1.652 | 1.293 | -61% |
| TRGYO | Torunlar GMYO | 4,67 | 2.335 | 9.737 | 5.818 | -60% |
| PAGYO | Panora GMYO | 4,15 | 361 | 762 | 769 | -53% |
| VKGYO | Vakıf GMYO | 2,65 | 564 | 1.118 | 1.045 | -46% |
| AKMGY | Akmerkez GMYO | 23,6 | 879 | 1.588 | 1.596 | -45% |
| ALGYO | Alarko GMYO | 41,98 | 447 | 754 | 766 | -42% |
| EKGYO | Emlak Konut GMYO | 2,84 | 10.792 | 21.669 | 16.725 | -35% |
| YGGYO | Yeni Gimat GMYO | 12,6 | 1.355 | 1.854 | 1.844 | -27% |
| MSGYO | Mistral GMYO | 5,35 | 209 | 458 | 228 | -8% |
| DGGYO | Doğuş GMYO | 4,1 | 980 | 1.021 | 821 | 19% |
| AVGYO | Avrasya GMYO | 3,4 | 245 | 132 | 152 | 61% |
| NUGYO | Nurol GMYO | 4,25 | 340 | 1.467 | 197 | 73% |
| Ortalama İskonto | -47% | |||||
*Piyasa değeri 200 milyon TL’nin üzerinde bulunan GYO şirketleri çalışmaya dahil edilmiştir.
** Şirketlerin toplam portföyleri gayrimenkul portföyünde bulunan varlıkların ekspertiz değerleri, para sermaye piyasası araçları ve iştiraklerinin toplamından oluşmaktadır.
***Net Aktif Değere ise toplam portföy değerine ticari alacaklar, diğer alacaklar, peşin ödenmiş giderler ve diğer varlıkların eklenerek, kısa ve uzun vadeli yükümlülüklerin çıkarılmasıyla ulaşılmıştır.
Son kapanış, PD/DD, F/K ve Piyasa Değeri 16 Nisan 2017 kapanış verileridir.
Net Aktif Değerine Göre En Yüksek İskontoya Sahip İlk 5 Şirket
Akfen GYO (AKFGY)
2016 yılsonu itibariyle toplam portföyü 1,05 milyar TL olan şirketin net aktif değeri 600 milyon TL düzeyindedir. 224 milyon TL piyasa değerine sahip Akfen GYO NAD’a göre %63 iskontolu işlem görmektedir.
Akfen GYO, yurtiçinin yanı sıra KKTC ve Rusya’da otelcilik alanında faaliyetlerini sürdürmektedir. 16 Şubat 2016 tarihinde faaliyete geçen Novotel Karaköy ve Nisan 2017’de faaliyete geçen İbis Otel Tuzla ile birlikte Akfen GYO’nun bağlı ortaklıkları dahil olmak üzere faaliyette bulunan toplam otel sayısı 20’ye, kiralanabilir oda sayısı da 3.628’e ulaşmıştır. Toplam yatırım maliyeti 17,3 milyon Euro olan Ibis Otel Tuzla’nın oda sayısı 200’dür. Şirketin mevcut durumda yapılmakta olan yatırımı bulunmamaktadır.
31 Aralık 2016 itibarıyla şirketin Türkiye’de faaliyet gösteren otellerinin ortalama doluluk oranı %60, Rusya’da faaliyet gösteren otellerin ortalama doluluk oranı %58 ve böylece tüm otellerinin ortalama doluluk oranı %59 ile Türkiye ortalamasının üzerinde gerçekleşmiştir. Türkiye genelinde otellerin doluluk oranı Ocak-Kasım 2016 döneminde %50,9 düzeyindedir. (Ocak-Kasım 2015: %63)
Türkiye’de otellerin doluluk oranları ve fiyatlarındaki düşüş gibi turizm sektöründe yaşanan sıkıntılara rağmen Akfen GYO’nun konsolide cirosu 2016 yılında yıllık bazda %1 oranında artarak 54,2 milyon TL’ye ulaşmıştır. Konsolide cironun %38,5’i yurtiçi kira gelirlerinden, %31,6’sı Rusya’dan, %29,9’u ise KKTC’den elde edilen gelirlerden oluşmaktadır. Cirodaki artışa rağmen 2016 yılında yatırım amaçlı gayrimenkullerindeki 237 milyon TL’lik değer azalışının yanı sıra 81 milyon TL’lik net finansman gideri neticesinde Akfen GYO’nun konsolide net zararı 257 milyon TL’ye ulaşmıştır.
Şirket, 24 Mayıs 2016 tarihinde aldığı Genel Kurul kararıyla pay geri alımı yapmaktadır. 12 Nisan 2017 itibariyle Geri Alım Programı çerçevesinde yapılan hisse alımları toplamda 2.900.000 adete, hisse alımlarının sermaye oranı ise %1,58 seviyesine ulaşmıştır.
Halk GYO (HLGYO)
2016 yılsonu itibariyle 1,87 milyar TL gayrimenkul portföyü bulunan şirketin toplam portföy değeri 2 milyar TL düzeyindedir. Şirketin gayrimenkul portföyü toplamının %54,5’i gayrimenkul projelerinden oluşurken, %45,5’i binalardan oluşmaktadır. 2016 yılsonu itibariyle 1,99 milyar TL’ye ulaşan net aktif değerine göre şirket payları %63 iskontolu işlem görmektedir.
Şirketin en büyük projesi 646 milyon TL’lik ekspertiz değeri ile İstanbul Finans Merkezi Projesi’dir. 15 Ekim 2016 tarihinde İstanbul Finans Merkezi’nde yer alan SPK ve BDDK’nın temelleri atılmıştır.
Şirketin 2016 yılında %20 oranında düşüşle 79,5 milyon TL’ye gerileyen satış gelirlerinin 47,9 milyon TL’si bina kira gelirlerinden, 24,5 milyon TL’si konut satış gelirlerinden, 7 milyon TL’si ise diğer gelirlerinden oluşmaktadır. Satış gelirlerindeki azalışın yanı sıra geçen sene 146,6 milyon TL olan yatırım amaçlı gayrimenkullerindeki değer artışının bu yıl 69 milyon TL’ye gerilemesiyle şirketin net karı geçen senenin aynı dönemine göre %47’lik azalışla 108 milyon TL’ye gerilemiştir.
İş GYO (ISGYO)
İş GYO’nun 2016 yılında %21 oranında artarak 4,76 milyar TL’ye ulaşan gayrimenkul portföyünün %47’si ofislerden, %30’u gayrimenkul projelerinden, %18’i AVM ve hipermarketlerden, %4’ü arsalardan ve %1’i ise otellerden oluşmaktadır. Portföyünü farklı alanlara dağıtması şirketi daha defansif kılmaktadır. Net aktif değeri 3,37 milyar TL olan şirket 1,23 milyar TL’lik piyasa değeri ile %63 oranında iskontolu işlem görmektedir.
Şirketin gayrimenkul portföyünün %30’unu oluşturan devam eden projeleri; İzmir Ege Perla, İstanbul Kartal Manzara Adalar, İstanbul Finans Merkezi ve İstanbul İnistanbul projesidir. İstanbul Finans Merkezi projesinin yatırım bedeli 260-280 milyon TL, Kartal Manzara Adalar projesinin yatırım bedeli 620-640 milyon TL, Ege Perla projesinin yatırım bedeli 450 milyon TL, İnistanbul projesinin yatırım bedeli ise 1,1-1,2 milyar TL düzeyindedir. İnistanbul projesinin yaklaşık %85’i satılmış olup, 2018 yılından itibaren teslimlerin başlaması planlanmaktadır. Projede toplam gelir beklentisi ise 1,5-1,6 milyar TL düzeyindedir.
Satış gelirlerini 2016 yılında %82 artışla 404,5 milyon TL’ye çıkaran şirketin net karı, yatırım amaçlı gayrimenkullerinde değer artışının düşmesi ve finansman gideri nedeniyle %24 oranında azalışla 420,5 milyon TL’ye gerilemiştir.
Kiler GYO (KLGYO)
Kiler GYO ‘nun toplam gayrimenkul portföyü büyüklüğü 1,6 milyar TL düzeyinde olmakla birlikte, portföyün %87’si gayrimenkul projelerinden, %10’u portföyünde bulunan binalardan ve %3’ü arsa ve arazilerinden oluşmaktadır. Şirketin gayrimenkul portföyü içinde en önemli yere sahip olan proje ise 909 milyon TL ile İstanbul Sapphire konut ve AVM (bu rakama bu yıl içerisinde satılan 47 adet rezidans dairesi dahildir) projesidir. 2016 yıl sonu itibariyle 1,3 milyar TL’lik net aktif değeri bulunan Kiler GYO, 243 milyon TL’lik piyasa değeri ile NAD’a göre %82 iskontolu olarak işlem görmektedir.
Kiler GYO, İstanbul Sapphire gayrimenkul projesindeki rezidans stoklarında bulunan toplam 47 adet rezidansın toplu satışını Şubat 2017’de gerçekleştirmiştir. Kayıtlı değeri 112 milyon TL olan 47 adet rezidans dairesi 90,5 milyon USD+KDV bedel ile Mehrdad Safari’ ye satılmıştır. Böylelikle bu işlemden elde edilen maddi duran varlık satış karı 216,7 milyon TL olmuştur. Satış karı 2017 ilk çeyrek finansallarına olumlu yansıyacaktır.
Kiler GYO 2016 yılında satış gelirleri %61 oranında azalışla 14,7 milyon TL’ye gerilerken, 89 milyon TL’lik yatırım amaçlı gayrimenkul değer artışı sayesinde 30,7 milyon TL net karla yılı tamamlamıştır.
Sinpaş GYO (SNGYO)
Toplam gayrimenkul portföyü 2,1 milyar TL’yi bulan Sinpaş GYO’nun toplam portföy değeri 2,3 milyar TL, net aktif değeri ise 1,6 milyar TL düzeyindedir. Şirket payları net aktif değerine göre %78 iskontolu işlem görmektedir.
Şirketin en büyük gayrimenkul projeleri arasında 281 milyon TL ekspertiz değeri ile Bursa Modern, 269 milyon TL ekspertiz değeri ile Queen Central Park, 245 milyon TL ekspertiz değeri ile Ege Vadisi ve 235 milyon TL ekspertiz değeri ile Aydos Country yer almaktadır. Aydos Country’nin Mayıs 2017’de, Ege Vadisi ve Queen Central’ın ise Aralık 2018’de teslimine başlanacaktır.
Şirket 14 nisan 2017’de İstanbul Anadoluhisarı’nda 98.966,52 m2’lik arazi satın alımı yapılmış olup, arazinin 96.754,77 m2’si için toplam 128,8 milyon TL ödenirken, 2.211,75 m2’si için ise arsa sahibi payı %40, şirket payı %60 olmak üzere kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmıştır. Arazinin mevcut piyasa değeri, 155 milyon TL olarak açıklanmıştır.
2016 yılında satış gelirlerini yıllık bazda %18 artırarak 303,5 milyon TL’ye çıkaran şirket, 83 milyon TL’lik finansman gideri sebebiyle yılı 57 milyon TL zararla tamamlamıştır.
GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARI HİSSELERİ ÖZET TEKNİK TABLO 24.04.2014
