Ana sayfa Emlak Cushman Wakef...

Cushman Wakefield: AVM Pazarının Lideri Türkiye’de de Yavaşlama Başladı!

tE-icaret fiziki mağazaları tehdit ediyor 

AVM Pazarının Lideri Türkiye’de de Yavaşlama Başladı! 

Cushman & Wakefield’ın hazırladığı “Avrupa Alışveriş Merkezleri Geliştirme Raporu”nun 2018 ilk yarı yıl sonuçları açıklandı. 

Rapora göre 1,1 milyon metrekarelik yeni AVM alanıyla 2017’nin geliştirme açısından en aktif Avrupa ülkesi olan Türkiye’de, 2018/19 yılında 1.4 milyon metrekarelik yeni alanın eklenmesi planlanıyor. Perakendecilerin büyüme iştahının bu yeni stoku destekleyeceği konusunda ise soru işaretleri var.

Ticari gayrimenkul danışmanlık pazarının küresel liderlerinden Cushman & Wakefield, her yıl yayımladığı ve Avrupa ülkelerindeki AVM pazarını mercek altına aldığı “Avrupa Alışveriş Merkezleri Geliştirme Raporu” nun 2018 ilk yarı yıl sonuçlarını açıkladı. 2017 yılının değerlendirildiği ve 2018 ile sonrasına ilişkin önemli gelişmelerin ele alındığı rapor, Türkiye açısından da dikkat çekici sonuçlar ortaya koyuyor.

LİSTENİN BİRİNCİSİ TÜRKİYE

Rapora göre, 2017 yılının ikinci yarısında, Avrupa’da toplam alışveriş merkezi alanı miktarı 2,4 milyon metrekare artmış durumda. 2016 yılına göre %23 daha düşük olan 2017’deki toplam artışın 3,8 milyon metrekare olarak hesaplandığı Avrupa AVM pazarının halen lider ismi Türkiye. 2017 yılının 2’inci yarısında eklenen metrekare büyüklüğüyle liderliğini sürdüren Türkiye, toplam AVM alanını 500 bin metrekare artırmış durumda.  Ülkemizi Polonya ve Fransa’nın takip ettiği rapora göre, 2018 yılında Avrupa’da 3,8 milyon metrekare daha AVM alanının teslim edilmesi planlanıyor.

AVM yatırımları söz konusu olduğunda Türkiye’nin Avrupa genelindeki konumuyla ilgili olarak farklı gelişmeleri de ortaya koyan rapor; döviz kurundaki dalgalanmanın birçok uluslararası perakendecinin genişleme planları üzerinde olumsuz bir etki yarattığını gösteriyor. Yine de alışveriş merkezi arzı, 1,1 milyon metrekarelik yeni alanla önemli ölçüde artmış ve 2017 yılında geliştirme açısından Türkiye’yi en aktif ülke haline getirmiş durumda.

Rapora göre beklentiler, 2018 ve 2019 sonrasında ise bu ivmenin yavaşlayacağı yönünde. Teslim edilmesi planlanan 1.4 milyon metrekarelik yeni alanın yaklaşık %70’inin Ankara veya İstanbul’da yer alacağı da ekleniyor. 110 bin metrekare ile Ankara’daki Akpınar Mixx ve 83 bin metrekare alandaki Metropol İstanbul başta olmak üzere, Türkiye’yi önümüzdeki iki yıl içinde dev AVM projeleri bekliyor.

“AVRUPA’DA EN HIZLI BÜYÜYEN ÜLKE HALA TÜRKİYE”

Türkiye’nin AVM pazarındaki konumuyla ilgili açıklama yapan Cushman & Wakefield Yönetici Ortağı Toğrul Gönden; “Teknolojinin gelişimi, değişen tüketici davranışları ve e-ticaretin büyümesi, perakendeciler için yeni fırsatlar yaratmaya devam ediyor. Öte yandan bu durumun fiziki mağazalaşmaya ve dolayısıyla AVM sektörüne tehdit oluşturmaya başladığını da gözlemlemek mümkün” diyor.

Pazarın Avrupa’da en hızlı büyüyen ülkesi hala Türkiye olsa da bu büyümenin son yıllarla karşılaştırıldığında yavaşlamaya başladığını vurgulayan Gönden, sözlerini şöyle sürdürüyor: “ Bu durum aslında beklenmedik bir gelişme değil. Türkiye’de AVM sektörü son 10-15 yılda büyük bir hızla büyüdü. 1.000 kişiye düşen AVM metrekaresi endeksinde 147 metrekare ile Türkiye, Balkan ülkelerinin ve hatta Rusya’nın önüne geçti. Buna rağmen 2018 ve 2019 yıllarında da AVM pazarına oldukça yüksek bir stok ekleneceği öngörülüyor. Perakende satış hacmi ve perakendecilerin büyüme iştahının bu yeni stoku destekleyeceği konusunda ise soru işaretleri var.” Bugünün alışveriş merkezlerinin yirmi yıl önce ortaya çıkanlardan çok daha farklı olduklarını hatırlatan Gönden, “Çevreye duyarlı ve sürdürülebilir olarak inşa edilen yeni yapılar, aynı zamanda akıllı teknolojilerle tüketicilerin taleplerine uygun tasarlanıyor” diye ekliyor.

YENİ TREND KÜÇÜK ÖLÇEKLİ AVM’LERDEN YANA

Rapor, düşen büyüme ivmesine rağmen Avrupa’da toplam AVM metrekarelerinin de genişlediğini gösteriyor. Öyle ki sadece Batı Avrupa’daki toplam alışveriş merkezi yüzölçümü 1 Ocak 2018 itibariyle 109.7 milyon metrekareye ulaşmış. Fransa, bölgedeki yeni açılışlar açısından en aktif ülke olurken, 2017 yılında pazara 326 bin metrekareyi aşkın alan eklendi.

Nüfus yoğunluğuna göre hesaplandığında ise, metrekare bazında alışveriş merkezi alanlarının nüfusa oranında liderlik Norveç’te. Estonya ve Lüksemburg listenin ikinci ve üçüncü sırasını alıyor. Türkiye ise 147 bin metrekare oranıyla global listenin ortalarında yer alıyor.

2016 yılında 1,6 milyon metrekarelik yeni inşa edilen alışveriş merkezi alanı ile Rusya, Avrupa’nın en büyük alışveriş merkezi pazarı olmuştu. Bununla birlikte 2017’de yeni geliştirmenin sadece 0,6 milyon metrekareye düşmesiyle Türkiye liderliği Rusya’dan aldı. Pazarın olgunlaşmasıyla 2018’de projelerin konseptinin de değişeceğini öngören rapora göre, komşu ülke Rusya’da AVM geliştiricilerinin odak noktaları büyük ölçekli projelerden daha küçük planlara kayacak.

 

Cushman Wakefield:  Ticari Emlak Pazarında Kiracı Lehine Fırsatlar Devam Ediyor

Cushman& Wakefield “Türkiye Pazar Analizleri 2018 İkinci Çeyrek” raporunu yayınladı.

Pazarda kiracı lehine fırsatlar devam ediyor

23.07.2018 – Ticari gayrimenkul danışmanlık şirketi Cushman & Wakefield tarafından hazırlanan “Türkiye Pazar Analizleri 2018 İkinci Çeyrek Ofis, Perakende ve Sanayi ve Lojistik” başlıklı rapor, cadde mağazaları ve ofis kiralarındaki son durumla ilgili önemli bilgileri ortaya koyuyor.

Rapora göre, yılın ilk çeyreğinde 2017’nin aynı dönemine göre cadde mağazaları ve ofis kiraları kura bağlı olarak yüzde 22’ye varan oranlarda gerilemişti. İkinci çeyrek rapor sonuçlarına göre, gerileme aynı eğilimde sürüyor.

Kiralar TL bazında sabit

İstanbul’da yılın ikinci çeyreğinde Haziran sonuçlarına göre, 2017’nin aynı dönemine oranla, metrekare bazında ofis kiralar Levent’te yüzde 22 düşüşle 32 dolara, Esentepe-Gayrettepe bölgesinde yüzde 16 düşüşle 21 dolara, Maslakta ise yüzde 17.9 düşüşle 23 dolara geriledi. Söz konusu rakam İstanbul Anadolu Yakası ve İzmir’de sabitken, Ankara’da yüzde 11.8 azalarak 15 dolara düştü.

Rapora göre, kiralama faaliyetlerinin sınırlı kalmasına neden olan iki temel etken başkanlık seçimleri ve döviz kurunda yaşanan dalgalanmalar oldu. Kiracı lehine koşulların en azından yılın ikinci yarısına kadar aynı şekilde kalacağı öngörülürken, geciktirilen talebin önümüzdeki çeyreklerde hızlanması bekleniyor.

Bununla birlikte, mevsimsel etkilerden arındırılmış işsizlik oranı 2018 Mart ayında %9,9 oranına gerilemiş fakat Haziran ayında kaydedilen %15,39 enflasyon oranı ve kurdaki dalgalanmaların ofis yatırımları ve kiralama faaliyetleri üstünde doğrudan etkisi olmuştur.

İstanbul’da ilk çeyrekte toplam nitelikli ofis arzı 5.79 milyon metrekare iken, ikinci çeyrekte rakam 5.99 milyon metrekareye ulaştı. İkinci çeyrekte 198 bin m2 yeni ofis alanının pazara girmesiyle rakam geçen yılın aynı dönemine kıyasla yüzde 14,74 artmış olsa da bir önceki çeyreğe göre yüzde 25.89 düştü.

İkinci çeyrekte metrekare bazında en büyük işlemi 12 bin metrekarelik ofis ile Vadistanbul’da TAV gerçekleştirdi. Önemli kiralamalar ise Multinet (2 bin metrekare Süzer Plaza), Kowork (1.600 metrekare Flora Ofis) ve GFK (1500 metrekare, Nef 09) olarak gerçekleşti. Genel olarak, boş ofis alanı ikinci çeyrekte yüzde 23.2 oranında geriledi.

Caddelerde kiralar düşerken, perakendeci konsept mağazalara yöneliyor Perakende pazarının değerlendirildiği rapora göre ikinci çeyrekte metrekare bazında birincil aylık cadde mağazaları kiraları İstanbul’da yüzde 23,8 düşüşle 170 dolara, İzmir’de yüzde 16.7 düşüşle 75 dolara, Ankara’da yüzde 22,2 düşüşle 105 dolara geriledi.

Düşüşün ve talepteki yavaşlamanın temel nedenleri yükselen kur oranlarının perakendeciler üzerindeki baskısı, Ramazan dönemi ve erken seçimler olarak kaydedildi. Öte yandan bazı perakende kategorilerinin kısmen yeni konsept mağazalarıyla büyümeye devam etmesi dengenin korunmasında etkili oldu.

En aktif perakende kategorileri: 3. nesil kahveciler ve hızlı moda

İkinci çeyrekte perakende pazarında dikkat çeken gelişmeler; Samsung’un Kanyon AVM’de deneyim mağazası açması ve Puma’nın ‘Forever Faster’ konseptli yeni mağazasını Akasya AVM’de faaliyete sokması oldu. Turkuvaz Grubu’na ait TveK’nın

D&R’ı satın alması sonrasında seyahat konseptiyle hayata geçirdiği ilk mağazası Yenikapi IDO’da açıldı. Bununla birlikte Koçtaş Fix yeni küçük mağaza konseptiyle Çekmeköy Taşdelen’de ilk mağazasını açarken, MACFit de aynı şekilde küçük konsept şube sayısını arttırıyor. Komşufırın ise franchise modeliyle yeni dükkanlarla genişleme hedefinde.

En aktif perakende kategorilerinin 3. nesil kahveciler ve hızlı moda olduğu rapora göre; Federal Coffee, MOC ve Petra gibi markalar farklı konseptteki şubeleriyle hızla büyümeye devam ediyor. Petra Kolektif House bünyesinde açtığı mağazalarıyla paylaşımlı ofislere giriyor. Miniso, Munuso, Yoyoso gibi hızlı moda perakendecilerin arasına en son katılan Ximi Vogue da pazarda aktif olmaya devam eden markalar arasında yer alıyor.

İkinci çeyrekte pazara giren toplam 207 bin 500 metrekare yeni arzın; 55 bin m2’si İstanbul’daki Maltepe Piazza AVM, 60 bin m2’si Anatolium Marmara AVM, 65 bin m2’si İzmir’deki Westpark Outlet ve 27 bin 500 m2’si Kırklareli’ndeki 39 Burda AVM’ye ait.

Alışveriş merkezi pazarındaki yatırım işlemleri, Seyir Gayrimenkul’ün Doğuş Holding’ten Gebze Center AVM’yi yaklaşık 102,5 milyon Euro, Bakırköy Gayrimenkul’ün ise Maltepe CarrefourSA’yı 835 milyon TL karşılığında satın almasıyla hızlandı.

Sanayi pazarında yatırım işlemleri arazi ile sınırlı kaldı

İkinci çeyrekte, sanayi ve lojistik yatırım işlemleri ağırlıklı olarak arazi ile sınırlı kaldı. Raporun sonuçlarına göre, depo alanı kiralama faaliyeti 2. çeyrekte 14 bin 630 m² olarak gerçekleşti. En büyük kiralama işlemleri ise MFK Plastikleri (6,500 m², İstanbul / Tuzla) ve Progida (6.400 m2, Giresun / Bulanıkcık) oldu.

Cushman & Wakefield’ın perakende, ofis ve sanayi/lojistik 3. çeyrek raporları açıklandı:

Kur ve arzdaki artış kiraları düşürmeye devam ediyor

Dünyanın önde gelen gayrimenkul danışmanlık şirketlerinden Cushman & Wakefield’ın ofis, perakende ve sanayi ve lojistik sektörlerini kapsayan 3. çeyrek raporu açıklandı. Kiralar TL bazında düşme yönünde eğilim göstermezken, tüm sektörlerde kurdaki artış, kiraları döviz bazında düşürdü.

Her şeye rağmen sektörlerin yükselişini sürdürdüğü görülen raporda, perakendede Ağustos ayı verilerine göre AVM cirosu bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla % 32,4 artarak rekor kırarken, bir önceki döneme kıyasla % 12 artışla toplam 92.603 m2 yeni ofis alanı tamamlanarak pazara girdi. Yatırım harcamalarındaki büyüme ise sanayi ve lojistiğe doping oldu.

Rapor verilerine damga vuran ekonomideki bazı parametrelere değinen Cushman & Wakefield Yönetici Ortağı Tuğra Gönden, “Yatırım harcamaları ve net ihracat katkıları ile birlikte, Türkiye ekonomisi 2017 yılının ikinci çeyreğinde bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla % 5,1 oranında büyüdü. Reel sektör güven endeksinin Ağustos ayındaki 110,7 puan seviyesinden Eylül ayında 111,6 puana taşınması, iş dünyasındaki iyimser havayı yansıtıyor. Bu iyimser tablo ofis pazarındaki kiralama işlemleri ve yatırımlarının lehine olsa da, kurdaki dalgalanmalar, döviz bazında birincil kira seviyelerini negatif yönde etkilemeye devam ediyor” değerlendirmesini yaptı. Gönden, sektörlere göre rapor verilerinden önemli başlıkları şöyle aktardı:

Ofiste talep canlı, döviz bazında kiralar düşmeye devam edecek

Arzın daha yavaş da olsa kısmen artmaya devam ettiği ofis pazarında talebin artmasının başlıca koşulunun ekonomideki canlanma olduğunu kaydeden Gönden, “Ancak bugün artan işsizlik oranları ve döviz dalgalanmaları halen risk teşkil ediyor, birincil getiri oranları kısa vadede mevcut seviyelerinde kalması beklenirken izleyen dönemde kiraların döviz bazında düşmeye devam edeceği öngörülüyor. Türk Lirası bazında stabil kalmaya devam ediyor ve hatta artışlar mümkün. Bazı hükümet tedbir sürelerinin dolması ve kredi garanti fonunun zayıflaması nedeniyle son çeyrekte ekonomik aktivitelerin yavaşlama ihtimali olsa da, kira seviyeleri üzerindeki baskı devam edeceğinden talebin canlı kalacağı tahmin edilmektedir” diye konuştu.

Toplam ofis arzı 5,5 milyon m2’ye yükseldi

2017 üçüncü çeyrekte bir önceki döneme kıyasla % 12 artışla toplam 92.603 m2 yeni ofis alanı tamamlanarak pazara girdi ve toplam arz 5,5 milyon m2’ye yükseldi. Buna ek olarak 3. çeyrekte kiralama işlemlerinde bir önceki çeyreğe göre % 14,9, geçen yıla göre ise % 68 oranında artış kaydedildi. Yılın üçüncü çeyreğinde yaklaşık 84.903 m² toplam kiralama işlemi gerçekleştirildi, 2017 Ocak-Eylül dönemi için toplam işlem 226.599 m²‘ye yükseldi.

Anadolu Yakası ivme kazanmaya devam ediyor!

3. çeyrekte metrekare bazında anlaşmaların % 82’si Anadolu yakasında, % 12’si MİA bölgesinde ve % 6’sı MİA dışında kalan Avrupa yakasında gerçekleşti. Vakıfbank’ın Ümraniye’de yer alan Akyaka A1 & A2 bloklarındaki 50.960 m²’lik ofis alanını kiralaması ile Anadolu yakasında gerçekleşen işlemler bir önceki çeyreğe kıyasla %162 gibi ciddi bir oranda artış gösterdi.

Ofis boşluk oranı % 22,5’e yükseldi

Ofis boşluk oranı 2017 3. çeyrekte % 22,5’e yükseldi. Söz konusu artışın nedeni olarak bu dönemde Cendere bölgesinde Nurol Life ve Seba Office Boulevard projelerinin tamamlanarak pazara girmeleri gösterildi. Eylül’de aylık bazda birincil ofis kiralarına bakıldığında ise Levent aylık metrekare başına 40 dolarla zirvede. Aynı rakam Esentepe – Gayrettepe’de 25 dolar, Maslak’ta 28 dolar, İstanbul Anadolu yakasında 25 dolar, İzmir’de 14 ve Ankara’da 15 dolar seviyesinde.

Perakendede arzın artış trendi sürüyor

AYD/Akademetre endeksine göre, bayram tatili ve akademik yılın da başlamasıyla, 3. çeyrekte AVM cirosu bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla % 32,4 artarak rekor kırdı. 2016 yılının aynı dönemine kıyasla yaya trafiği de % 6 oranında arttı. Ancak yükselen enflasyon ve kur dalgalanmaları döviz bazlı kira seviyelerinin düşmesinde önemli rol oynadı.

Düşen kiralar perakendeciler için uzun süre devam eden mağaza konsolidasyonlarından sonra büyüme stratejisine geçiş fırsatları sunsa da talep görece yavaş seyrediyor. 3. çeyrekte 262.767 m2 yeni arz (bir önceki çeyreğin yarısı) pazara giriş yapmıştır. Arz yavaşlasa da artış trendi sürekliliğini koruyor. 2017 3.Ç’te yapılan en önemli yatırım Gimsa’nın İş GYO’dan Esenyurt’taki hipermarket binasını KDV dahil 140 milyon TL’ye satın alması oldu.

Ana caddelerde TL’den kira kontratları fırsat yarattı!

Kur dalgalanmaları perakendecilerin büyüme planlarını gerçekleştirmelerinde zorluk yaratmasına rağmen, düşen kira seviyeleri ve özellikle ana caddelerde Türk Lirası üzerinden kira kontratı yapma eğilimi fırsatlar yaratmaya başladı. Pazarda, kirasız dönemler ve yatırım katkıları gibi kira teşviklerinde ise esneklikler görüldü. Doluluk oranları düşük yeni alışveriş merkezleri sınırlı bir süre için (bir yıla kadar) sadece ciro kirası teklifleri sunuyor.

Yatırımda büyüme, sanayi ve lojistik pazarını destekliyor

Rapora göre üçüncü çeyrekte yaklaşık 90.000 m2 depo ve lojistik alan kiralama işlemi gerçekleştiğini kaydeden Gönden, arsa maliyetlerinden dolayı modern depo alanı arzının düşük olduğunu ve burada ana lokomotifin mal sahipleri olduğunu kaydetti. Ancak burada önemli büyüme potansiyeli olduğuna değinen Gönden, şöyle devam etti: “Yatırım harcamalarının 2,9 puan ile Türkiye ekonomisinin ikinci çeyrek büyümesinde en yüksek katkıyı sağlaması, bu pazarın 3. çeyrekte hızlanmaya devam etmesinde en önemli itici kuvvet. Türkiye ekonomisinde yılın ikinci çeyreğinden bu yana görülen toparlanmanın sanayi ve lojistik pazarındaki yatırımlar üzerinde olumlu etkileri oldu. Kurdaki dalgalanmalara ve iş dünyasındaki belirsizliklere rağmen sektörün yılsonuna kadar canlılığını koruyacağını öngörüyoruz.”